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行业跟踪:一手房:成交环比增速-8.40%,同比增速9.21%(按面积)本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积457.05万方,环比增速-8.40%,同比增速9.21%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.03%,-14.81%,4.07%;同比增速分别为-49.00%,30.89%,28.55%。二手房:成交环比增速-21.17%,同比增速-18.40%(按面积)本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积105.99万方,环比增速-21.17%,同比增速-18.40%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.28%,-23.23%,-25.02%;同比增速分别为-50.41%,17.22%,2.70%。库存:可售面积环比增速21.73%(按面积)本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5284.18万方,环比增速21.73%,去化周期28.56周。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为50.57%,2.41%,-1.17%。一线、二线、三线去化周期分别为38.09周,21.34周,26.45周。10个重点城市推盘分析(数据来源:中指)根据中指监测数据,(9月9日至9月15日)重点城市共开盘60个项目,合计推出房源9563套,其中一线城市开盘1558套、占比16.29%;开盘项目平均去化率达到74%,其中二线城市平均去化率为81%。投资建议:本周重点城市去化率为74%,与上周相比有所上升。国家统计局发布8月房地产相关数据,1-8月房地产行业到位资金均有回落。政策方面,中央下达加强管理农村宅基地的文件,深圳市规定产业用房不得二次转租,而杭州余杭将对人才购房进行补贴。宏观方面,美联储降息25个bp;香港金管局同步将基准利率下调0.25厘;LPR迎改革后第二次报价:1年期4.20%下降5个bp,5年期以上品种报4.85%保持不变,符合分类调控预期。投资方面,我们此时对地产板块持乐观态度:首先,现阶段的降息及降准,虽然受到窗口指导,但行业整体或多或少也能收益于宽货币,只是受益程度较前几轮有所减弱;其次,在当前宏观背景下,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势获进一步凸显;再次,长端国债收益率未来大几率持续下行,地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看,当下地产股是低配低估值(主流AH房企PE19E大约5.7X),高业绩保障(主流AH房企19E净利润增速中位数27%)高股息(约6%)的优质板块。我们认为当前房价地价已趋稳,基本面下行,融资的持续收紧已超预期,政策调控目的已达到,再进一步收紧意义不大,因此可能性较小,所以估值继续下行空间较小,反而是底部反弹上行空间大:本轮降准及后续可能的降息,已经提示板块筑底,我们预计在今年Q4及2020年Q1,由于融资分化,土地集中度进一步提升,龙头或先一步带动土地及销售市场复苏,引导板块整体反弹;至于后续反弹时点与力度:结合历次周期看,在政策及基本面筑底后,龙头反弹要快于板块,而后是弹性品种的补涨。推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国;及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福,旭辉控股集团。风险提示:三四线销售下行压力继续加大;流动性持续收紧。《通知》意见征求稿规定,保险公司用于分红保险利益演示的红利不得超过如下公式计算的上限:(V0+P)*利差水平*红利分配比例。

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